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城市分化加剧三四线利率下行机会更大

发布时间:2021-01-07 09:46:44 阅读: 来源:直通厂家

融360原创

一线城市广州降幅最大 深圳利率最高

图 一线城市首套房平均利率走势

从直观上看,四个一线城市中,北京和上海的利率最低,深圳和广州利率略高。从下降趋势上看,四个城市都呈现出明显的阶梯状,在四个降息节点上,降幅更大。相比而言,2014年3季度和2015年2季度下降趋势比较缓,而2014年末到2015年初的过渡期下降趋势较陡。这是因为,历年的交替时期都是市场变化比较大的敏感时期。

跟广州深圳相比,近两年,北京与上海的利率一直略低。在房价上,北京上海则更高。这表示,房地产市场上,北京和上海都更活跃。

表:一线城市首套房平均利率与基准利率比值变化

城市

目前比值

近一年内最低比值

近一年内最高比值

北京

0.901

0.901

0.991

上海

0.905

0.905

1.014

广州

0.931

0.931

1.051

深圳

0.988

0.988

1.061

融360根据数据,计算出城市平均利率与基准利率的比值来比较各城市的利率变化。北京的首套房利率自2014年8月至今,普遍低于基准利率,其与基准利率的比值不断降低,从2014年8月的0.991降至2015年8月的0.901,折扣力度较大;上海的首套房利率变化幅度稍大,从1.014降至0.905;广州的首套房利率也基本保持同样的下降趋势,从1.051降至0.931;降幅最小、利率最高的是深圳,从1.061降至0.988。

表:一线城市二套房平均利率与基准利率比值变化

城市

目前比值

近一年内最低比值

近一年内最高比值

北京

1.100

1.100

1.109

上海

1.089

1.089

1.108

广州

1.107

1.107

1.118

深圳

1.113

1.113

1.129

北京的二套房利率基本一直在跟随基准利率的变动而变动,比值在2014年11月从1.109微调至1.100后,再没变过。上海的二套利率趋势与北京基本一样,不同的是在2015年7月和8月均有下调,比值降至1.089,略低于北京。广州也在去年11月把二套利率从1.118降到1.107,之后变化不大,维持1.107左右。深圳目前的二套利率高于全国平均值,也是四个一线城市中最高的,达到基准利率的1.113倍。

可以看出,一线城市的首套房利率差距明显,但二套利率相差无几。融360分析认为,这主要是由于房地产市场在各城市的活跃程度不同决定的。

虽然330房贷新政降低了首付门槛,但二套房贷款利率一直未有松动的迹象。融360分析认为,从历史上看,首套房和二套房是可能出现调整周期不对应的情况的。在放松新房市场的时候,部分二套房的客源可能就会转去新房市场,二套房市场就会淡化。这反过来又导致银行把更多的优惠给予新房市场,没有降低二套房利率的动力。

二线城市首套差异大 二套差异小

图:二线城市首套房平均利率走势

表:首套房平均利率与基准利率比值变化

城市

目前比值

近一年内最低比值

近一年内最高比值

南京

0.941

0.941

1.050

杭州

0.957

0.945

0.977

天津

0.903

0.903

1.005

成都

0.975

0.975

1.107

青岛

0.911

0.911

0.990

武汉

0.971

0.971

1.041

长沙

0.983

0.983

1.097

重庆

0.964

0.964

1.130

城市

目前比值

近一年内最低比值

近一年内最高比值

南京

1.100

1.100

1.100

杭州

1.093

1.093

1.100

天津

1.103

1.060

1.112

成都

1.093

0.963

1.200

青岛

1.088

1.088

1.100

武汉

1.096

1.096

1.136

长沙

1.093

1.093

1.212

重庆

1.071

1.031

1.202

融360调查发现, 二线城市中天津的首套房平均利率最低,与基准利率的比值为0.903,长沙最高,为0.983。二套房利率相差不大,与基准利率比值最低的是重庆,为1.071,最高的是天津,为1.103。

8个二线城市首套房利率与基准利率比值的平均值为0.95。在平均值至上的是杭州、成都、武汉、长沙、重庆,之下的是天津、南京、青岛。首套房利率在一年内变动最大的是重庆,从0.964到1.130,变动最小的是杭州,从0.945到0.977。

二套房利率与基准利率比值二线城市平均值为1.09。杭州、成都、长沙的比值均为1.093,青岛1.096。二套房利率在一年内变动最大的还是重庆,比值从1.031到1.202,变动最小的是青岛,从1.000到1.100。

城市分化加剧 三四线城市利率下行机会更大进入8月,除北京房贷没有变动外,深圳、上海、广州三城二手房房贷均有明显收紧趋势。融360分析认为,在二套房利率已经低于去年同期的情况下,商业银行是在提前把控风险。但这种把控或许并不是持久的。如果首套房降利率对楼市回暖的促进作用比较理想,那么未来二套房利率下行的趋势可能会加快。

7月份一线城市房价环比全部上涨且涨幅仍然较高,绝大部分二线城市房价环比上涨但涨幅低于一线城市,大部分三线城市房价环比仍然下降。融360分析,三四线房贷利率的降幅或许会更有城市自主性,可能率先下降;而一二线城市下半年楼市普遍被业内看好,即使出台新的楼市刺激政策,利率下降的陡峭程度也不如三四线。

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