京城部分新盘直降5000房价回到2012年

王露

随着“金九银十”来临，“购房窗口期”的说法也开始走俏，各路专家学者纷纷强调买房时机来了，并预言楼市成交将稳步回升。而面对库存房节节攀升的现实，开发商们也开始抓住年前最后的冲量机会，同一个热点区域内楼盘的竞争逐渐升级。这种竞争带来了楼市的新现象：新盘首开一次次地突破价格新底线，老盘则在努力寻找降价的理由，推出差异性产品。

通州：个别项目价格看齐2012年

据了解，位于朝阳北路延长线上的朝北8080开盘，两小时售罄三栋楼，成交金额4亿。对此，朝北8080的热销与该项目的定价策略不无关系。据了解，朝北8080项目开盘价格为18000元/平方米，户型面积涵盖了33-103平方米，最低总价为69万元/套。值得一提的是，朝北8080项目18000元/平方米的价格，与2012年年底同区域的金地格林格林住宅产品持平。这也可以看出，市场上虽然有一些项目在破冰热销，但都是依靠低价策略提升性价比而换来热销。

事实上，在通州并非只有朝北8080以低价格预期入市。位于通州台湖板块的东亚新华地产，早在8月，便大幅调整旗下楼盘的价格，住宅产品降至18900元/平米，商住产品更是直降6000元/平方米，至14900元/平米。“这一价格调整几乎也是看齐2012年底，2013年的市场价格。

在朝北8080、东亚印象台湖、东亚尚品台湖的示范下，上周开盘的通州万达广场也做出了价格上的调整。据了解，上周通州万达推出200余套住宅，价格为27000元/平方米，受到了购房人的认可。据悉，该项目之前的开盘预期价格为32000元/平方米。

目前，通州目前在售的楼盘价格或开发商的价格预期都普遍下调。以通州在售多年的华业东方玫瑰为例，该项目目前报价23200元/平方米，相比年初26600元/平方米的价格，松动迹象明显。即使该项目部分楼栋报价仍旧在25000元/平方米左右，但是总房款也可享受立减30万元的优惠。另外，合生滨江帝景虽然报价没有缩水，但是也在试图降低购房门槛，改精装为毛坯的房源价格为23800元/平方米，几乎与同区域的华业东方玫瑰再次回到同一水平线。

而2012年集中供地的台湖板块，包括首开万科公园里、泰禾一号街区、泰禾拾景园等项目价格虽未大幅跳水，但也都明显调低了价格预期，甚至比一期价格都有所下降。比如，泰禾一号街区首期开盘价格约32000-33000元/平方米，今年开盘价格则徘徊在了30000元/平方米左右。对此，通州某项目开发商表示，通州没有像以往楼市波动时首先价格跳水，主要是因为2012年至2013年通州的土地价格迅速高企导致成本卡着降不下来有关；再者，通州目前在售的楼盘数量也不比当年，而且，不少项目剩余货量也不算大，不降价是因为没有后续开发，没有太多资金需求。

老盘：差异化销售寻出路

新开楼盘在定价时，顾忌相对较少，不必担心老业主的闹事。而老盘再次开盘时，定价则成为一道难题，稍有不慎，就会万劫不复。像高调降价的东亚·印象台湖，就招致了老业主的维权，业主甚至自制了维权MV，蹿红网络。前车之鉴，一些准备降价的开发商，不得不考虑会不会带来类似的麻烦。

不过，在巨大的销售压力面前，降价已经成为必然，只是降得形式各有不同，一些开发商为了在降价的同时，又能“稳住”老业主，转而低价推出和之前销售不同的产品。像位于房山区的世茂维拉项目，之前主推的叠拼别墅部分，单套价格超过500万元，均价也在3万元以上，但在7月份却转而加推了价格更低的洋房部分，精装修交房的价格为19200元/平方米起。价格明显亲民了许多，也顺势获得热销。虽然开发商并不承认降价，毕竟面积和产品类型差异明显，但一位区域开发商的负责人则对此评价说，这是另一种“聪明”的降价，临时调整销售策略，靠差异化突围。

大兴：面包与面粉同价同售

大兴区域作为北京楼市成交最活跃的区域之一，也没能逃脱新盘低价入市的命运。近期，大兴区核心的黄村板块再次放出纯新盘，获批的入市价格为35000元/平方米，但实际的入市价格仅为29000元/平方米，还附赠精装修。而这样的开盘价格在所在的黄村区域几乎创造了新的底价。据了解，目前黄村的二手次新房价格也高达2.7万元/平方米左右，而今年初恒大在黄村购得的土地价格就高达2.9万元/平方米。在新盘一再刷新区域底价后，也再现了面包与面粉同价同售的故事。

据了解，迫于竞争压力大，大多数即将入市的项目定价策略趋向谨慎，尤其是刚需盘集中的新城区域，像房山、大兴、通州等，很多即将开售的新盘价格都比预期售价一降再降。像8月底开盘的大兴核心区黄村的纯新盘天同11号就采取了调低预售价的姿态入市。据了解，该项目在申请预售时获得政府批复的价格是35000元/平方米，而入市前销售人员释放的开盘价格也在3万元以上，但实际开盘当天，该项目的起价则为29000元/平方米，在政府批复价格的基础上足足下调了6000元/平方米。虽然项目开盘时只推出了30套房源，但都赠送4000元/平方米精装修，折算下来，其实际入市均价仅在25000元/平方米左右。

值得注意的是，今年4月，恒大大兴黄村镇地块楼面价都已经达到了29000元/平方米。而纯新盘的定价也仅仅为29000元/平方米起，几乎趋同于区域最高地价。对此有业内人士认为，当前市场竞争压力大，新盘更是要受老盘和自住房的双面夹击，放低身段，低价入市成了大部分新盘入市的不二法则。

房山：底价标杆降至两万元以内

不久前，房山区纯新盘五和万科长阳天地开盘，2小时内就售罄了116套房源，成为“金九月”第一个日光的房山项目，由于其推出的产品为4.2米高的LOFT，均价为20000元/平方米，在周边老项目住宅产品达2.5万元/平方米的背景下，明显具有更高的新性价比。此外，据亚豪机构统计显示，房山新入市项目的产品定价一路下滑，已经从2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。

数据统计也显示，房山新入市项目的产品定价正在一路下滑，从2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。区域包括首创、世界名园、首开等多个项目的报价要么已经下降或正在准备降价。业内人士表示，随着新房价格的走低，对刚需来说，8-9月份是入市置业的好机会。

像房山窦店的世界名园最新一期报价为13900元/平方米，而上次开盘均价15000元/平方米，每平方米降低了1100元；长阳首开熙悦•双子座报价19000元/平方米，而上次开盘均价21900元/平方米，也直降了2900元。从近期房山成交均价及开盘定价来看，房山也开始逐步沦陷，成为降价的主力区之一。房山区的新盘不断突破区域定价底线，已经将底价标杆降至每平方米两万元以内。

近几个月以来北京楼市成交持续低迷，众多房企面临巨大的去化压力，对于纯新盘来说，因为并没有前期价格做参照，为获得较高的销量，普遍根据市场情况来定价，大多采取低开高走的销售策略。

随着自住房陆续入市，进一步给在售的刚需盘造成了压力，眼看今年的销售旺季就剩九十两个月了，很多房企的项目开始参考自住房定价，纷纷尝试降价，叫板自住房，抢占刚需客群。

业内人士表示，受降价影响最大的还是郊区和大北京区域的刚需楼盘，这是由供需关系决定的，现在房企库存量太大，在市场不太好的前提下，必然有一部分率先降价。

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